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[年代期货配资] 但后来的结果我们都知道了:买股票的人开始赚钱

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从投资的角度看,什么时候适合买房什么时候适合买股票?

Fang1xuan

2020-07-14 10:53

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从投资的角度看,什么时候适合买房什么时候适合买股票?(以下讨论的房产投资非刚需非刚需非刚需,刚需请随意
1/正确看待房产投资和股票投资
如果我们从后视镜的眼光来看,时间拉回到2007年,一个人选择买房子,一个人选择买股票,他们的人生从此分叉。过去十几年的经验,让人们对房市上涨已经形成了一种信仰,但对股市的上涨心里充满了疑惑。
那么他们的人生有没有可能合拢呢?也是有的,比如特别天才的一类,或者买股票的人买的是格力茅台之类的并且一直持有的话。其他大多数持股的人都成了败家。
所以十几年来,国人对房子是有偏爱的,政策对房产倾斜的力度也非常强。毕竟躺着收租这件事情本身就令人感到愉悦,更何况过去的房子一直在涨,实在不涨还可以自己住。
于是,一个时代的机会摆在面前,很多人站在这个浪潮里莫名其妙就把钱赚了。
很快居民资产配置中房子或房产相关占比达到了6成以上,这是一个巨大的产业链,肥的流油,政府和百姓都喜欢的不得了,可是不能再喜欢了,再涨下去“一业盛百业衰”,真要消耗老祖宗的积蓄就不好了。
看看隔壁的日本,再看看最近在闹事的中国香港,决心还是要下的。
70年代末的时候,美国人写了一篇非常著名的文章来论证买股票没希望,题目是《股市已死》,里面列举的理由包括买房才能抗通胀,买股票跑不赢通胀,即便买货币基金也可以轻松跑赢股市等。

但后来的结果我们都知道了:买股票的人开始赚钱,买房的人变成了败家。
套用某个国家、某个时期的历史与中国经济比对都是刻舟求剑,历史不会简单的重复,但我们可以寻找里面的脉络,学习借鉴成功的经验,避免悲剧的经验重现。
于是政策的风向这两年开始变化了,15年开始的供给侧改革,基本学习了70年代末美国的里根主义,18年开始去杠杆、减税、收缩货币等一系列政策都在指向经济的发展而不是资产价格的上涨。
今年是全面建设小康社会的收官之年,却没有设定GDP目标,那么政府拿地刺激的动力就减缓了,哪怕经济在下行,国家依旧坚持房主不炒,并写入中央红头文件,足见政府的决心。
目前城镇化率已经70%,未来空间有限,人口拐点的到来,经济增速未跟上,负面效应明显等,注定强刺激之下的资产价格比如房价无法像过去一样大幅增长。那么接下来,在行业增速下降,靠租售比维持的房地产还值得投资吗?
作为投资品种的房子和股市都是国家资金的蓄水池,在目前这个当下我们又该如何选择?
答案我们放在最后回答。
为什么把房子和股票放在一起是因为这两项资产都是能够产生现金流的股权类资产。而像黄金、外汇、文玩等是不会产生现金流的资产。
先看看过去十年房子和股票的走势:


 
全国百城价格指数,这里找不到更早的指数数据了


沪深300过去十年走势
两者波动性明显不同,要我选,大头肯定买房子,留点资金玩股票多刺激啊。这也是大多数人的想法,毕竟我们现在知道了结果,人的线性思维会认为未来大概率会跟过去一样。
这话没错,大概率就是如此,变化出现于小概率,哪怕这个小概率是颠覆式的,比如过去的互联网崛起,苹果引领的智能手机时代。
所以还有一句同样正确的话:周期不会消失,树不会长到天上去。看起来持续稳定的东西,只是因为没有用更长的时间周期来观察。
是不是又迷糊又矛盾,这跟今天的主题有什么关系?
我们想象一下,一年四季的更替,在换季的时节往往是一些细枝末节开始变化,直到气温变化到稳定,我们才能感受到季节明显的更替。假设人的寿命只有一季,没有历法的帮助下,如何感受季节更替呢?
周期一直在,只有稳定下来的时候大概率是延续过去走势的,所以我们需要更宏大长远的眼光来看待这些问题,没有一成不变的东西,这样才更理性客观公正。
前提说完了,下面进入正题
我们去投资任何一个资产,其实都要关注两个最基本的属性:
1)资产能提供的收益,股票有盈利,房子有租金2)资产的估值水平,股票有市盈率,房子有售租比
简单说今天的内容就这两句话,但我还是写了6000字来论述,这两句话看起来很简单,实际上这里面的学问太多了。
2/资产的收益
01.收益的来源
房子的收益来源很简单:租金股价的收益来源也同样很简单:净利润
如果复杂一点,一套房子的体量跟一家上市公司无法比拟,我们就假设手上有100套房子,
那么,这100套房子的收入=租金收入+租金再投入后的租金收入或其他收入(同样也可以留存),基本类似于股票每年的净利润(留存收益+分红)+分红再投资收益。
这100套房子每年的未来现金流收入折现或者房子的重置价值加上品牌溢价,地段等综合起来就近似于房子整体的价值。股票的价值也是类似。
但是,资产的价格≠资产的价值


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