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[股票配资开户]“中国代建第一股”裂变记:地产代建规模将达万亿元量级 绿城管理第二增长曲线靠“流量变现”?

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    本报记者 王丽新

    资本市场果然喜欢“轻资产”,“代建一哥”绿城管理控股如约登陆港交所,并以上市首日股价涨幅超过30%的战绩,以及“中国代建第一股”的地位写进中国房地产发展历史。一时之间,代建俨然成为地产“白银时代”的“金牛”业务。

    “代建”作为房地产行业近期的网红词,资本市场对其是陌生的。在绿城管理控股(以下简称绿城管理)的上市闯关过程中,有投资者还曾追问,后期是否会将业务触角延伸至物业管理。

    “不排除将来有这个可能性,但现阶段还是要聚焦‘代建’主业,加大流量规模。”绿城管理CEO李军向《证券日报》记者表示,利润是和流量相伴的,在未来的竞争格局中,绿城管理要围绕客户需求,深化资本代建、管理咨询、资产管理等创新型业务,加快“流量变现”,逐步构建一个平台化、自循环的业务生态。

    未来市场渗透率

    有望超过20%

    应该说,从第一个商品房项目入市发展到现在年15万亿元的销售规模,鲜有哪个行业如房地产一般有如此大体量,而从房企业务体系内孵化出的带有先天“轻资产”基因的细分行业,且在资本市场形成气候的很少见,如果说物管行业算一个,接下来有可能就是代建了。

    代建业务,是房地产行业专业化分工的“果实”,指拥有土地、资金的委托方,寻找拥有品牌能力和品质营造能力的代建方,一起进行项目开发和销售,共同盈利。

    中国最早的代建业务诞生于27年前厦门的政府代建工程,此后开始有开发商承接政府代建项目,但真正规模化发展是在近10年间。2010年9月份,为了解决2009年叫板万科而产生的人力过剩问题,绿城开启了“轻资产开发服务之路”的代建业务。只不过没想到,短短10年,[黄金交叉],这一场“不想裁人”的实验,让绿城的代建成长为“中国代建第一股”。

    过去10年至今,绿城管理可谓一路稳坐行业头把交椅,但后来者也在追赶。2015年至2019年,代建行业的收入及净利润增长迅速,年复合增长率分别为34.9%及37.8%。从市场份额来看,2019年国内代建行业整体收入为90.6亿元,前五大代建公司市场份额占比为55.3%,前十大代建公司市场份额占比为75.7%,其中,绿城管理2019年代建业务收入为19.9亿元,市场份额占比排名第一,为22%。

    目前来看,“千亿房企”为代建行业主要竞跑者,绿城、建业、金地、滨江、雅居乐等30多家房企正抢食这一“万亿元量级”蛋糕。总体格局为,头部房企因其难以分享全部土地红利而不太感兴趣、中型房企靠砸重金以小股操盘模式急扩规模,中小房企则更可能成为代建企业的委托方。

    “从行业大周期发展来看,保守估计每年10万亿元规模(地产开发行业),按照欧美模式下,代建渗透率可做到20%-30%估算,代建行业销售规模在2万亿元-3万亿元之间。”李军表示,绿城管理作为头部企业,市场份额与其同步比例的话,就是4000亿元-6000亿元的规模,这意味着还有10倍以上的发展空间。

    市场尚有发展空间、平滑周期能力强,毛利率高,资本市场给予认可,看似这是一门“好生意”,但却也让投资者有所担忧。

    毛利率连续三年

    超40%下的“焦虑”

    从招股书的负债与现金数据可见,截至2019年底,绿城管理净利率为18.6%,远高于地产开发行业目前平均10%的净利率水平。2017年-2019年,绿城管理的杠杆比率分别为1.9%、1.1%和几乎为0;毛利率分别为56.8%、50.2%和44.2%,远高于重资产地产开发业务20%至30%的行业水平。

    有意思的是,同为代建行业,各个企业的盈利情况却是参差不齐。2019年,格力地产的受托开发项目毛利率是17.6%,滨江集团房产项目管理服务的毛利率是19.33%,[顶牛数据],绿城管理的毛利率是44.2%。

    从这一角度看,“中国代建第一股”颇有实力。此外,从颇受投资者看重的ROE指数看,2017年-2019年,其净资产收益率分别为61.4%、50.3%、26.7%。

    这一串数字背后,是绿城管理上市首日市盈率16.84倍的内在逻辑,即在2020年至今港股上市房企平均市盈率6.48倍和物管公司平均市盈率30.3倍之间。对投资者来说,颇为纠结的是,在可见的行业天花板下,商业模式是否能升级,盈利渠道是否能拓宽,护城河如何挖深?


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